Unterlagen für den Hausverkauf: die Checkliste

Für den Verkauf eines Hauses brauchen Sie vor allem einen aktuellen Grundbuchauszug, den Energieausweis, die Flurkarte, Grundrisse mit Wohnflächenberechnung und Nachweise über Modernisierungen. Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung dazu. Wer diese Unterlagen früh zusammenstellt, beantwortet Fragen von Käufern und Banken schneller und verkauft mit weniger Verzögerung.

Die Pflicht-Unterlagen für jedes Haus

• Grundbuchauszug: zeigt Eigentümer, Rechte und Belastungen. Sie bekommen ihn beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts. Käufer und Banken wollen einen aktuellen Auszug sehen.
• Energieausweis: ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben. Die wichtigsten Werte gehören schon in die Anzeige, und der Ausweis muss bei der Besichtigung vorliegen. Fehlt er, droht ein Bußgeld von bis zu 10.000 €. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmäler.
• Flurkarte: zeigt Lage und Grenzen des Grundstücks. In Bayern erhalten Sie sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung.
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung: Käufer vergleichen Preise pro Quadratmeter, deshalb muss die Fläche stimmen. Fehlen alte Pläne, fragen Sie beim Bauamt der Gemeinde nach.
• Baugenehmigung und Baubeschreibung: besonders wichtig bei Anbauten, ausgebautem Dachgeschoss oder Garage. Nicht genehmigte Umbauten fallen spätestens beim Gutachter der Bank auf.

Was in Bayern anders ist: kein Baulastenverzeichnis

In den meisten Bundesländern gehört ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis zu den Standardunterlagen. Bayern führt kein solches Verzeichnis. Rechte wie Wegerechte oder Leitungsrechte stehen hier im Grundbuch, deshalb ist ein genauer Blick in Abteilung II des Grundbuchauszugs umso wichtiger.

Unterlagen, die den Verkauf erleichtern

• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Heizung, Fenster oder Dämmung. Sie begründen den Preis besser als jede Beschreibung.
• Grundsteuerbescheid und Versicherungsnachweis: Käufer wollen die laufenden Kosten kennen.
• Verbrauchsabrechnungen: Heizung, Strom und Wasser der letzten Jahre.
• Fotos und Pläne vom Außenbereich: Lage von Leitungen, Grenzbebauung, Solaranlage.

Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung

• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan: regelt, was zur Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: üblich sind die letzten drei Jahre. Käufer sehen daran, ob teure Sanierungen beschlossen oder absehbar sind.
• Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung: zeigen die monatliche Belastung.
• Stand der Erhaltungsrücklage: eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument.

Diese Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung. Planen Sie dafür etwas Vorlauf ein.

Wenn die Immobilie vermietet ist

• Mietvertrag mit allen Nachträgen
• Nachweise über Mieterhöhungen
• Nachweis über die Kaution
• Die letzte Nebenkostenabrechnung

Besondere Situationen

• Geerbte Immobilie: Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Was nach einem Erbfall sonst zu tun ist, lesen Sie in unserem Ratgeber Haus geerbt.
• Laufender Kredit: Die Bank muss der Löschung der Grundschuld zustimmen. Sprechen Sie früh mit ihr, die Löschungsbewilligung läuft dann über den Notar.

Unsere Empfehlung

Fangen Sie mit Grundbuchauszug, Energieausweis und Flurkarte an. Das sind die Unterlagen, nach denen Käufer zuerst fragen. Wenn Sie mit der Immo Zentrale verkaufen, stellen wir die Unterlagen gemeinsam mit Ihnen zusammen und sagen Ihnen genau, was noch fehlt. Mehr dazu auf unserer Seite Immobilie verkaufen. Wenn Sie zuerst den Wert kennen möchten, starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Brauche ich für den Hausverkauf einen Energieausweis?

Ja, er ist gesetzlich vorgeschrieben. Die Kennwerte gehören in die Anzeige, und der Ausweis muss bei der Besichtigung vorliegen. Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt des Amtsgerichts, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Als Eigentümer können Sie ihn ohne Weiteres beantragen.

Gibt es in Bayern ein Baulastenverzeichnis?

Nein. Bayern führt kein Baulastenverzeichnis. Rechte wie Wege- oder Leitungsrechte stehen im Grundbuch.

Welche Unterlagen brauche ich zusätzlich für eine Eigentumswohnung?

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, den Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung und den Stand der Erhaltungsrücklage.