Haus geerbt: Was Sie jetzt tun müssen und welche Fristen gelten

Wer ein Haus erbt, muss zuerst klären, ob er das Erbe annimmt, dann mit Erbschein oder Testament das Grundbuch berichtigen lassen, die Erbschaft beim Finanzamt anzeigen und schließlich entscheiden, ob er die Immobilie selbst nutzt, vermietet oder verkauft. Dafür gibt es Fristen, die man kennen sollte. In diesem Ratgeber gehen wir die Schritte der Reihe nach durch.

1. Erbe annehmen oder ausschlagen

Mit dem Erbfall gehen nicht nur das Haus, sondern auch alle Schulden auf die Erben über. Wer das Erbe nicht will, kann es ausschlagen. Die Frist dafür beträgt sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren haben. Lebte der Verstorbene im Ausland oder halten Sie sich dort auf, sind es sechs Monate.

Lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen. Wenn unklar ist, ob die Schulden den Wert der Immobilie übersteigen, lohnt sich deshalb früh ein Blick auf den Wert. Eine erste Orientierung gibt unsere kostenlose Online-Ersteinschätzung.

2. Erbschein oder Testament: der Nachweis für das Grundbuch

Um als neuer Eigentümer im Grundbuch zu stehen, müssen Sie Ihr Erbrecht nachweisen. Das geht mit einem Erbschein vom Nachlassgericht oder mit einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Ein handschriftliches Testament reicht dem Grundbuchamt in der Regel nicht, dann brauchen Sie einen Erbschein.

3. Grundbuch berichtigen lassen

Solange der Verstorbene im Grundbuch steht, können Sie die Immobilie nicht verkaufen und nicht beleihen. Den Antrag auf Berichtigung stellen Sie beim Grundbuchamt. Ein guter Grund, nicht zu warten: Wird der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei.

4. Erbschaft beim Finanzamt anzeigen

Erben müssen den Erwerb innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt melden. Ob tatsächlich Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Wert des Erbes und vom Verwandtschaftsgrad ab. Die persönlichen Freibeträge liegen zum Beispiel bei:

• 500.000 € für Ehe- und eingetragene Lebenspartner
• 400.000 € für Kinder
• 200.000 € für Enkel
• 20.000 € für Geschwister, Nichten und Neffen

Das selbst genutzte Familienheim kann unter Bedingungen ganz steuerfrei bleiben: für Ehepartner, wenn sie zehn Jahre darin wohnen, und für Kinder zusätzlich nur bis 200 m² Wohnfläche. Setzt das Finanzamt den Wert der Immobilie zu hoch an, können Sie mit einem Gutachten eines Sachverständigen einen niedrigeren Wert nachweisen. Für die konkrete Steuerfrage ist ein Steuerberater die richtige Adresse.

5. Die laufenden Pflichten nicht vergessen

Ab dem Erbfall sind Sie für das Haus verantwortlich. Melden Sie den Eigentümerwechsel der Wohngebäudeversicherung und prüfen Sie, ob ein leerstehendes Haus weiter versichert ist. Grundsteuer, Strom, Wasser und Heizung laufen weiter, und im Winter muss ein unbewohntes Haus frostsicher sein.

6. Behalten, vermieten oder verkaufen?

Das ist die eigentliche Entscheidung, und sie hängt von Ihrer Lebenssituation ab:

• Selbst nutzen: sinnvoll, wenn das Haus zu Ihrem Leben passt. Rechnen Sie Modernisierungen ehrlich mit ein.
• Vermieten: bringt laufende Einnahmen, aber auch Aufwand für Mietersuche, Instandhaltung und Abrechnung. Wie wir dabei helfen, steht auf unserer Seite Immobilie vermieten.
• Verkaufen: schafft Klarheit, gerade wenn mehrere Erben beteiligt sind oder niemand in der Nähe wohnt. Mehr dazu unter Immobilie verkaufen.

Beim Verkauf ist ein steuerlicher Punkt wichtig: Erben übernehmen das Anschaffungsdatum des Verstorbenen. Hat dieser das Haus vor weniger als zehn Jahren gekauft, kann beim Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen, es sei denn, das Haus wurde zuletzt selbst bewohnt. Auch das klären Sie am besten vorab mit dem Steuerberater.

Wenn mehrere Erben beteiligt sind

Erben mehrere Personen, gehört ihnen das Haus gemeinsam als Erbengemeinschaft. Über einen Verkauf müssen alle gemeinsam entscheiden. Unterschiedliche Vorstellungen zum Preis sind dabei der häufigste Streitpunkt. Eine neutrale Wertermittlung durch eine Sachverständige gibt allen dieselbe Grundlage und macht die Einigung oft einfacher.

Unsere Empfehlung

Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen. Klären Sie zuerst Annahme, Grundbuch und Steuer, und entscheiden Sie dann in Ruhe. Wenn Sie wissen möchten, was das geerbte Haus wert ist, erstellt Jutta Schäfer als Sachverständige für Immobilienbewertung (VfB) eine ausführliche Wertermittlung. Wir sind in der Region um Weißenburg, Gunzenhausen und Treuchtlingen tätig, ebenso in Eichstätt, Roth, Schwabach, Nürnberg und Ansbach.

Häufige Fragen

Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?

Sechs Wochen ab dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall und Ihrer Stellung als Erbe erfahren. Bei Auslandsbezug sind es sechs Monate.

Was kostet die Umschreibung im Grundbuch?

Stellen Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, ist die Eintragung der Erben gebührenfrei. Kosten für einen Erbschein kommen gegebenenfalls hinzu.

Muss ich Erbschaftsteuer für ein geerbtes Haus zahlen?

Nur wenn der Wert des Erbes über Ihrem persönlichen Freibetrag liegt, für Kinder zum Beispiel 400.000 €. Melden müssen Sie die Erbschaft dem Finanzamt aber innerhalb von drei Monaten.

Kann ich ein geerbtes Haus sofort verkaufen?

Erst wenn Sie im Grundbuch als Eigentümer eingetragen sind oder Ihr Erbrecht nachweisen können. Die Vorbereitung, also Bewertung und Unterlagen, können Sie aber schon vorher angehen.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.