Immobilie bei Scheidung: Behalten, übernehmen oder verkaufen?

Bei einer Scheidung gibt es für das gemeinsame Haus drei Wege: Einer übernimmt es und zahlt den anderen aus, beide verkaufen gemeinsam, oder sie behalten es vorerst und vermieten. Welcher Weg passt, hängt davon ab, wem die Immobilie laut Grundbuch gehört, wie hoch der Kredit noch ist und was die Immobilie heute wert ist. In diesem Ratgeber erklären wir die Optionen und worauf Sie achten sollten.

Wem gehört das Haus?

Entscheidend ist das Grundbuch, nicht wer die Raten gezahlt hat. Stehen beide drin, gehört ihnen das Haus gemeinsam, meist je zur Hälfte. Über einen Verkauf müssen dann beide gemeinsam entscheiden.

Steht nur ein Partner im Grundbuch, darf er grundsätzlich allein entscheiden. Eine wichtige Ausnahme: Leben die Ehepartner im gesetzlichen Güterstand und ist das Haus nahezu das gesamte Vermögen dieses Partners, braucht er für einen Verkauf trotzdem die Zustimmung des anderen.

Option 1: Einer übernimmt das Haus

Wer im Haus bleiben möchte, zahlt den anderen aus. Dabei geht es um drei Fragen:

• Was ist das Haus heute wert? Davon hängt die Auszahlung ab.
• Bekommt der Übernehmende die Finanzierung allein? Die Bank prüft das Einkommen neu.
• Entlässt die Bank den ausziehenden Partner aus dem Kredit? Ohne diese Entlassung haftet er weiter, auch wenn er nicht mehr im Haus wohnt.

Option 2: Gemeinsam verkaufen

Ein gemeinsamer Verkauf schafft einen klaren Schnitt. Aus dem Erlös wird der Kredit abgelöst, der Rest wird aufgeteilt. Damit der Verkauf funktioniert, müssen sich beide auf Preis, Makler und Käufer einigen. Gerade dann hilft es, wenn eine neutrale Person den Prozess führt und beide gleich informiert.

Beachten Sie die Steuer: Wird ein Haus innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Selbst genutzte Immobilien sind davon unter Bedingungen ausgenommen. Weil die Lage nach einem Auszug kompliziert werden kann, klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Steuerberater.

Option 3: Behalten und vermieten

Manche Paare behalten das Haus vorerst, etwa bis die Kinder aus dem Haus sind, und vermieten es. Die Mieteinnahmen können den laufenden Kredit decken. Das setzt aber voraus, dass Sie sich auch nach der Trennung über Mieter, Reparaturen und Kosten einigen. Wie die Vermietung läuft, lesen Sie auf unserer Seite Immobilie vermieten.

Weitere Möglichkeiten

• Übertragung auf die gemeinsamen Kinder: möglich, sollte aber gut überlegt und notariell sauber geregelt werden.
• Aufteilung in zwei Wohnungen: Wenn das Haus baulich geeignet ist, kann es in Eigentumswohnungen aufgeteilt werden, sodass jeder Partner eine Einheit erhält.

Wenn keine Einigung gelingt

Als letztes Mittel kann jeder Miteigentümer die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen. Sie dauert oft lange, ist für beide belastend und führt häufig zu einem niedrigeren Preis als ein normaler Verkauf. Es lohnt sich deshalb, vorher alle anderen Wege zu prüfen.

Warum der Wert so wichtig ist

Ob Übernahme, Verkauf oder Zugewinnausgleich: Fast jede Entscheidung hängt am Wert der Immobilie. Für den Zugewinnausgleich zählt dabei der Wert zu bestimmten Stichtagen, unter anderem zum Zeitpunkt, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird. Eine neutrale Wertermittlung durch eine Sachverständige gibt beiden Seiten dieselbe Grundlage. Das nimmt viel Streit aus den Gesprächen.

Unsere Empfehlung

Klären Sie zuerst die Fakten: Grundbuch, Restschuld und Wert. Erst dann lässt sich sinnvoll entscheiden. Jutta Schäfer ist Sachverständige für Immobilienbewertung (VfB) und begleitet Paare in dieser Situation neutral, ob bei der Bewertung oder beim Verkauf. Eine erste Orientierung zum Wert gibt die kostenlose Online-Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Kann mein Ex-Partner das Haus ohne meine Zustimmung verkaufen?

Stehen Sie beide im Grundbuch, nein. Steht nur er drin und ist das Haus nahezu sein gesamtes Vermögen, braucht er im gesetzlichen Güterstand ebenfalls Ihre Zustimmung.

Hafte ich weiter für den Kredit, wenn ich ausziehe?

Ja, solange die Bank Sie nicht aus dem Darlehensvertrag entlässt. Der Auszug allein ändert daran nichts.

Wer bezahlt das Gutachten bei einer Scheidung?

Das können die Partner frei vereinbaren. Häufig teilen sich beide die Kosten, weil das Ergebnis beiden dient.

Was passiert, wenn wir uns nicht einigen?

Dann bleibt als letztes Mittel die Teilungsversteigerung. Sie führt oft zu einem niedrigeren Preis, deshalb lohnt sich eine Einigung fast immer.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.