Immobilie verkaufen oder vermieten? So treffen Sie die richtige Entscheidung

Ob Sie eine Immobilie besser verkaufen oder vermieten, hängt von vier Dingen ab: ob Sie das Geld jetzt brauchen, welche Rendite die Vermietung nach allen Kosten bringt, wie viel Aufwand Sie als Vermieter tragen möchten und welche Steuern beim Verkauf oder bei der Vermietung anfallen. Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Mit den folgenden Fragen finden Sie Ihre.

1. Brauchen Sie das Kapital?

Wenn Sie das Geld für einen Neubau, einen Umzug, die Pflege der Eltern oder die Auszahlung von Miterben brauchen, ist der Verkauf meist die klare Antwort. Vermieten bindet das Kapital langfristig, denn ein vermietetes Haus lässt sich später nicht einfach wieder räumen.

2. Was bringt die Vermietung wirklich?

Die Mieteinnahme allein sagt wenig. Rechnen Sie ehrlich:

• Einnahmen: die Kaltmiete, die Sie realistisch erzielen können
• Kosten: Instandhaltung, Verwaltung, nicht umlegbare Nebenkosten, Leerstand zwischen zwei Mietern
• Investitionen: was vor der Vermietung gemacht werden muss, zum Beispiel Heizung, Bad oder Fenster

Eine einfache Kennzahl ist die Bruttomietrendite: Jahreskaltmiete geteilt durch den Wert der Immobilie. Sie zeigt, ob sich die Vermietung im Vergleich zum Verkaufserlös lohnt, den Sie anders anlegen könnten. Den realistischen Mietpreis und den Wert ermitteln wir gerne für Sie.

3. Wie viel Aufwand möchten Sie tragen?

Als Vermieter suchen Sie Mieter aus, erstellen Nebenkostenabrechnungen, kümmern sich um Reparaturen und sind Ansprechpartner bei Problemen. Wer weit weg wohnt oder keine Zeit hat, sollte das einplanen. Ein Teil davon lässt sich abgeben: Bei der Vermietung übernehmen wir Mietpreis, Mietersuche, Mietvertrag und Übergabe.

Bedenken Sie auch: Das Mietrecht schützt Mieter stark. Wer später selbst einziehen oder verkaufen möchte, kann einem Mieter nur unter bestimmten Bedingungen kündigen.

4. Was sagt die Steuer?

• Beim Verkauf: Haben Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft und nicht selbst bewohnt, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Nach zehn Jahren ist der Verkauf in der Regel steuerfrei.
• Bei der Vermietung: Die Mieteinnahmen sind einkommensteuerpflichtig. Gleichzeitig können Sie Kosten und die Abschreibung des Gebäudes absetzen.
• Ein Punkt, der oft übersehen wird: Wer ein bisher selbst genutztes Haus vermietet, kann die Steuerfreiheit beim späteren Verkauf verlieren, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.

Lassen Sie sich die Zahlen für Ihren Fall von einem Steuerberater durchrechnen, bevor Sie entscheiden.

5. Was passiert mit dem Wert?

Ein vermietetes Haus erzielt beim Verkauf oft weniger als ein leeres, weil die meisten Käufer selbst einziehen möchten. Wenn ein Verkauf in den nächsten Jahren wahrscheinlich ist, kann es sinnvoller sein, gleich zu verkaufen. Gleichzeitig spielen Zustand und Energiestandard eine immer größere Rolle. Stehen größere Sanierungen an, sollten Sie diese Kosten in beide Varianten einrechnen.

Eine einfache Faustregel

• Eher verkaufen, wenn Sie das Kapital brauchen, die Zehnjahresfrist abgelaufen ist, größere Sanierungen anstehen oder Sie keinen Aufwand als Vermieter möchten.
• Eher vermieten, wenn Sie das Geld nicht brauchen, die Immobilie in gutem Zustand ist, die Rendite nach Kosten stimmt und Sie sie langfristig halten möchten.

Unsere Empfehlung

Treffen Sie die Entscheidung auf Basis von Zahlen: dem realistischen Verkaufswert und der erzielbaren Miete. Beides ermitteln wir für Sie, damit Sie die zwei Wege direkt vergleichen können. Starten Sie mit der kostenlosen Ersteinschätzung oder sprechen Sie uns direkt an. Mehr zu unseren Leistungen finden Sie unter Immobilie verkaufen und Immobilie vermieten.

Häufige Fragen

Ist es besser, ein geerbtes Haus zu verkaufen oder zu vermieten?

Das hängt von Ihrer finanziellen Situation, dem Zustand des Hauses und davon ab, ob mehrere Erben beteiligt sind. Mehr dazu lesen Sie in unserem Ratgeber Haus geerbt.

Wann ist der Verkauf einer Immobilie steuerfrei?

In der Regel, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor selbst bewohnt haben.

Verkauft sich ein vermietetes Haus schlechter?

Oft ja, weil die meisten Käufer selbst einziehen möchten. Für Kapitalanleger kann eine vermietete Immobilie dagegen interessant sein.

Kann ich einem Mieter kündigen, wenn ich verkaufen möchte?

Der Wunsch zu verkaufen ist allein kein Kündigungsgrund. Der Mietvertrag geht beim Verkauf auf den Käufer über.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.