Haus verkaufen trotz Kredit: Ablauf und Vorfälligkeitsentschädigung

Ein Haus lässt sich auch dann verkaufen, wenn noch ein Kredit darauf läuft. Der Notar sorgt dafür, dass die Bank aus dem Kaufpreis abgelöst wird, bevor Sie den Rest erhalten. Teuer kann es werden, wenn die Zinsbindung noch läuft: Dann verlangt die Bank meist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Ob und wie viel, hängt vom Vertrag, von der Restlaufzeit und vom Zinsniveau ab.

Wie läuft der Verkauf ab, wenn noch ein Kredit besteht?

Im Grundbuch Ihrer Immobilie steht in der Regel eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Der Käufer will die Immobilie aber lastenfrei übernehmen. Deshalb regelt der Kaufvertrag die Reihenfolge:

1. Der Notar holt bei Ihrer Bank die Summe ein, die zur Ablösung nötig ist, und die Löschungsbewilligung für die Grundschuld.
2. Die Bank gibt die Unterlagen unter der Auflage heraus, dass sie zuerst ihr Geld bekommt.
3. Der Käufer zahlt den Kaufpreis. Ein Teil geht direkt an Ihre Bank, der Rest an Sie.
4. Die Grundschuld wird gelöscht und der Käufer wird als Eigentümer eingetragen.

Sie müssen den Kredit also nicht vorher aus eigener Tasche zurückzahlen. Was eine Grundschuld ist und welche Rolle die Auflassungsvormerkung spielt, erklären wir in eigenen Beiträgen.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wenn Sie einen Kredit mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlen, entgehen der Bank Zinsen, mit denen sie gerechnet hat. Dafür darf sie einen Ausgleich verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung. Wer seine Immobilie verkauft, hat nach § 490 BGB ein Recht, den Kredit vorzeitig zu kündigen. Die Entschädigung fällt dann trotzdem an.

Wie hoch sie ausfällt, hängt vor allem von drei Dingen ab:

• wie viel Kredit noch offen ist,
• wie lange die Zinsbindung noch läuft,
• wie weit Ihr vereinbarter Zins über dem heutigen Zinsniveau liegt.

Lassen Sie sich die Berechnung von Ihrer Bank schriftlich geben, bevor Sie einen Kaufpreis festlegen. Die Verbraucherzentralen prüfen solche Berechnungen auf Wunsch nach.

Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?

• Nach zehn Jahren: Ist der Kredit seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt, können Sie ihn mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, ohne Entschädigung (§ 489 BGB). Das gilt auch, wenn die Zinsbindung länger vereinbart war.
• Nach Ende der Zinsbindung: Läuft die Zinsbindung ohnehin bald aus, kann es sich lohnen, den Notartermin oder die Ablösung danach zu legen.
• Bei variablem Zins: Ein Kredit ohne feste Zinsbindung lässt sich in der Regel mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
• Bei Fehlern im Vertrag: Manche Kreditverträge enthalten fehlerhafte Angaben. Ob das bei Ihnen der Fall ist, kann eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt prüfen.

Welche Alternativen gibt es zur Ablösung?

Den Kredit auf eine neue Immobilie übertragen

Wenn Sie nach dem Verkauf eine andere Immobilie kaufen, können Sie Ihre Bank fragen, ob der Kredit auf das neue Objekt übertragen wird. Das nennt man Pfandtausch. Die Bank muss nicht zustimmen, tut es aber oft, wenn das neue Objekt als Sicherheit gleichwertig ist. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Der Käufer übernimmt den Kredit

Selten, aber möglich: Der Käufer übernimmt Ihren Kredit mit den bestehenden Konditionen. Das setzt voraus, dass die Bank den Käufer akzeptiert. Wenn Ihr Zins günstiger ist als der aktuelle Marktzins, kann das für beide Seiten interessant sein.

Was das für den Verkaufspreis bedeutet

Rechnen Sie vor dem Verkauf durch, was Ihnen nach Ablösung des Kredits, einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung und den Verkaufskosten bleibt. Diese Zahl ist entscheidend für Ihre Planung, etwa wenn Sie danach neu kaufen oder ins Alter vorsorgen wollen. Eine realistische Bewertung ist der erste Schritt, denn erst mit dem erzielbaren Preis wird die Rechnung belastbar.

Unsere Empfehlung

Holen Sie sich drei Zahlen, bevor Sie Ihre Immobilie anbieten: den Marktwert, die Restschuld und die Vorfälligkeitsentschädigung zum geplanten Verkaufsdatum. Wenn Sie mit der Immo Zentrale verkaufen, stimmen wir den Zeitplan mit Ihnen und dem Notar so ab, dass die Ablösung reibungslos läuft. Eine erste Orientierung zum Wert gibt Ihnen unsere kostenlose Online-Ersteinschätzung.

Dieser Beitrag ersetzt keine Rechts- oder Finanzberatung. Für die Berechnung im Einzelfall ist Ihre Bank zuständig, für die Prüfung eine Verbraucherzentrale oder ein Anwalt.

Häufige Fragen

Kann ich mein Haus verkaufen, obwohl es noch nicht abbezahlt ist?

Ja. Der offene Kredit wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Notar regelt die Reihenfolge der Zahlungen.

Muss die Bank dem Verkauf zustimmen?

Nein, verkaufen dürfen Sie selbst. Die Bank muss aber die Löschung der Grundschuld bewilligen. Das tut sie, sobald sie ihr Geld bekommt.

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung?

Das hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und Zinsdifferenz ab. Eine pauschale Zahl gibt es nicht. Lassen Sie sich die Berechnung von Ihrer Bank geben.

Wann muss ich keine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen?

Zum Beispiel, wenn der Kredit seit mehr als zehn Jahren vollständig ausgezahlt ist, wenn die Zinsbindung abgelaufen ist oder wenn Sie einen variablen Zins vereinbart haben.