Grundstück verkaufen: Wert, Unterlagen und Ablauf

Ein Grundstück verkauft sich anders als ein Haus. Käufer fragen vor allem, was und wie viel sie darauf bauen dürfen, ob es erschlossen ist und ob Lasten im Grundbuch stehen. Wer diese Fragen vor dem Verkauf mit Unterlagen beantworten kann, verkauft schneller und verhandelt sicherer.

Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?

Ausgangspunkt ist der Bodenrichtwert. Er wird vom Gutachterausschuss ermittelt, in unserer Region beim jeweiligen Landratsamt oder bei der kreisfreien Stadt. Der Bodenrichtwert ist ein Durchschnitt für eine Zone. Der tatsächliche Preis Ihres Grundstücks kann darüber oder darunter liegen, je nachdem:

• was nach Bebauungsplan erlaubt ist, etwa wie viele Geschosse oder Wohneinheiten,
• ob das Grundstück voll erschlossen ist, also an Straße, Wasser, Abwasser und Strom angeschlossen,
• wie es geschnitten ist und wie es liegt, etwa am Hang oder an einer lauten Straße,
• ob Lasten im Grundbuch stehen, zum Beispiel ein Wegerecht oder eine Leitung.

Bauland, Bauerwartungsland, Ackerland: was ist der Unterschied?

Für den Preis entscheidend ist, ob und wie gebaut werden darf. Bauland liegt in einem Bebauungsplan oder innerhalb eines bebauten Ortsteils und kann bebaut werden. Bauerwartungsland soll vielleicht einmal Bauland werden, sicher ist das aber nicht. Land- oder forstwirtschaftliche Flächen dürfen in der Regel nicht mit Wohnhäusern bebaut werden und haben einen deutlich niedrigeren Wert. Was für Ihr Grundstück gilt, erfahren Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde.

Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?

• einen aktuellen Grundbuchauszug vom Amtsgericht,
• einen Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung,
• den Bebauungsplan oder eine Auskunft des Bauamts, was gebaut werden darf,
• eine Bestätigung über die Erschließung und darüber, ob noch Erschließungsbeiträge offen sind,
• bei Verdacht eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beim Landratsamt,
• falls vorhanden: Bodengutachten, Vermessungsunterlagen, Baulasten oder Dienstbarkeiten.

Für Häuser und Wohnungen haben wir eine eigene Checkliste für den Hausverkauf.

Hat die Gemeinde ein Vorkaufsrecht?

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Nach dem Baugesetzbuch kann die Gemeinde in bestimmten Gebieten ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar fragt das nach dem Vertragsschluss bei der Gemeinde ab. Erst wenn die Gemeinde verzichtet hat, wird der Kaufvertrag vollzogen. Planen Sie dafür einige Wochen ein.

Wer zahlt was beim Grundstücksverkauf?

Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer. Als Verkäufer zahlen Sie vor allem die Löschung einer Grundschuld, falls noch eine eingetragen ist, und gegebenenfalls die Maklerprovision. Ob beim Verkauf Steuern auf den Gewinn anfallen, hängt unter anderem davon ab, wie lange Sie das Grundstück besitzen. Das sollten Sie mit einem Steuerberater klären.

Unsere Empfehlung

Klären Sie vor dem Verkauf beim Bauamt, was auf dem Grundstück gebaut werden darf, und lassen Sie den Wert einschätzen. Die Bebaubarkeit ist das wichtigste Verkaufsargument, und ohne sie fällt das Angebot oft zu niedrig aus. Jutta Schäfer bewertet als Sachverständige (VfB) auch Grundstücke. Mehr dazu auf unserer Seite zur Immobilienbewertung oder direkt in der kostenlosen Online-Ersteinschätzung.

Häufige Fragen

Wo finde ich den Bodenrichtwert für mein Grundstück?

Beim Gutachterausschuss, der in Bayern beim Landratsamt oder bei der kreisfreien Stadt angesiedelt ist. Viele stellen die Werte inzwischen online bereit.

Ist der Bodenrichtwert der Verkaufspreis?

Nein. Er ist ein Durchschnittswert für eine Zone. Zuschnitt, Lage, Bebaubarkeit und Lasten können den Preis deutlich verändern.

Kann ich ein Grundstück teilen und einzeln verkaufen?

Oft ja, das hängt aber vom Bebauungsplan und von der Erschließung ab. Für die Teilung ist eine Vermessung nötig. Fragen Sie vorab beim Bauamt nach.

Wie lange dauert ein Grundstücksverkauf?

Vom Notartermin bis zur Eintragung des Käufers vergehen meist einige Wochen bis wenige Monate, unter anderem weil die Gemeinde zum Vorkaufsrecht befragt wird.