Wohnrecht und Nießbrauch: Was sie für Verkauf und Wert einer Immobilie bedeuten

Ein Wohnrecht erlaubt einer Person, eine Immobilie selbst zu bewohnen. Ein Nießbrauch geht weiter: Der Berechtigte darf die Immobilie nutzen und auch vermieten und die Mieteinnahmen behalten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen und mindern den Wert der Immobilie für einen Käufer, weil er sie nicht frei nutzen kann. Hier erklären wir den Unterschied und was das für einen Verkauf bedeutet.

Wohnrecht: selbst wohnen, mehr nicht

Mit einem Wohnrecht darf der Berechtigte die Immobilie oder einen Teil davon bewohnen, meist bis an sein Lebensende. Vermieten darf er sie in der Regel nicht. Typisch ist das Wohnrecht, wenn Eltern ihr Haus an die Kinder übertragen und weiter darin wohnen möchten.

Nießbrauch: nutzen und Erträge behalten

Der Nießbrauch ist umfassender. Der Berechtigte darf selbst wohnen oder vermieten und behält die Mieteinnahmen. Dafür trägt er meist auch die laufenden Kosten. Der Eigentümer bleibt im Grundbuch, hat aber wirtschaftlich wenig von der Immobilie, solange der Nießbrauch besteht.

Wo stehen die Rechte?

Beide Rechte werden in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Sie bleiben bestehen, auch wenn die Immobilie verkauft wird. Ein Käufer übernimmt sie also mit, es sei denn, der Berechtigte verzichtet und das Recht wird gelöscht.

Wie beeinflussen Wohnrecht und Nießbrauch den Wert?

Eine Immobilie mit Wohnrecht oder Nießbrauch ist für einen Käufer weniger wert, weil er sie für unbestimmte Zeit nicht selbst nutzen kann. Wie stark der Wert sinkt, hängt vor allem vom Alter des Berechtigten und vom Nutzwert der Immobilie ab. Bei der Bewertung wird der Wert des Rechts über die statistische Lebenserwartung berechnet und vom Wert der unbelasteten Immobilie abgezogen. Diese Berechnung gehört in die Hände einer Sachverständigen.

Kann man eine Immobilie mit Wohnrecht verkaufen?

Ja, aber der Käuferkreis ist kleiner. Selbstnutzer kommen kaum infrage, eher Kapitalanleger, die langfristig denken. Auch Banken finanzieren solche Käufe zurückhaltender. Deshalb gibt es drei typische Wege:

• Verkauf mit bestehendem Recht: zu einem entsprechend niedrigeren Preis.
• Verzicht gegen Ausgleich: Der Berechtigte verzichtet auf sein Recht und erhält dafür eine Zahlung. Danach lässt sich die Immobilie frei verkaufen.
• Bewusst mit Wohnrecht verkaufen: Ältere Eigentümer verkaufen ihr Haus und lassen sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen. So erhalten sie Kapital und bleiben im eigenen Zuhause.

Mehr zum letzten Punkt lesen Sie in unserem Ratgeber Immobilie im Alter verkaufen.

Unsere Empfehlung

Bevor Sie ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch vereinbaren oder eine belastete Immobilie verkaufen, sollten Sie den Wert mit und ohne das Recht kennen. Jutta Schäfer erstellt als Sachverständige für Immobilienbewertung (VfB) eine Wertermittlung, die beide Werte ausweist. Die vertragliche Gestaltung übernimmt der Notar, steuerliche Fragen klärt der Steuerberater.

Häufige Fragen

Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?

Mit einem Wohnrecht darf man die Immobilie selbst bewohnen. Mit einem Nießbrauch darf man sie zusätzlich vermieten und die Erträge behalten.

Erlischt ein Wohnrecht beim Verkauf?

Nein. Es steht im Grundbuch und geht auf den Käufer über, solange der Berechtigte nicht verzichtet.

Wie viel ist ein Haus mit Wohnrecht wert?

Weniger als ohne. Wie viel weniger, hängt vor allem vom Alter des Berechtigten und vom Wert der Nutzung ab. Das berechnet eine Sachverständige im Einzelfall.

Kann ein Wohnrecht gelöscht werden?

Ja, wenn der Berechtigte zustimmt oder wenn er verstirbt. Die Löschung im Grundbuch muss beantragt werden.

Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.