Für viele Paare ist der Besitz eines eigenen Hauses bzw. einer Eigentumswohnung der Traum, der zum perfekten Glück noch fehlt und eine der größten finanziellen Anschaffungen im Leben.
Bei einer Scheidung kann sich der Traum von den eigenen vier Wänden ganz schnell in Nichts auflösen. Scheidungen in Zusammenhang mit der gemeinsamen Immobilie gehören zu den häufigsten Streitfaktoren die in den meisten Fällen vor Gericht landen.
Die meisten Paare gehen davon aus, dass die Immobilie beiden gehört. Das ist leider ein Trugschluss. Bei Scheidung steht dem das Haus zu, dem es auch gehört. Also demjenigen, der im Grundbuch als alleiniger Besitzer eingetragen ist. In den meisten Fällen sind Ehegatten mit je zur Hälfte im Grundbuch eingetragen.
Zugewinngemeinschaft bedeutet, dass zwei Partner zwar miteinander verheiratet sind, aber keinen Ehevertrag abgeschlossen haben. Durch die Zugewinngemeinschaft ist geregelt, dass jedes Vermögen, das während der Ehe erworben wird, nach einer Scheidung gleichmäßig auf die Partner aufgeteilt wird.
Ein großer, allgemeiner Irrtum ist, dass Vermögen, das in die Ehe eingebracht wurde, von beiden Parteien gehört. Dem ist nicht so. Das Vermögen der einzelnen Partner bleibt weiterhin getrennt, sei es eine Erbschaft oder ein Kauf.
Bei der Zugewinngemeinschaft zählt lediglich das Vermögen, welches durch einen Vertrag gemeinsam erworben wurde und gilt somit als gemeinsames Eigentum. Bei der Scheidung wird also nur das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen zu gleichen Teilen auf die Ehepartner verteilt. Das bedeutet, dass es im Fall einer Scheidung zu einem Zugewinnausgleich kommt, bei dem ein finanzieller Ausgleich zwischen den Ehepartnern für das während der Ehe gemeinsam erworbene Vermögen vorgenommen wird.
Einigen sich beide Partner gibt es keinen Zugewinnausgleich. Beide können das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen individuell untereinander aufteilen. Ein Zugewinnausgleich ist hier nicht verpflichtend.
Auch bei einem Ehevertrag mit Gütertrennung gibt es keinen Zugewinnausgleich. Der Zugewinnausgleich wird auch nicht berücksichtigt, wenn einer der Partner das Haus geerbt hat. Dies fällt nicht unter das gemeinsam erwirtschaftete Vermögen. Der Zugewinnausgleich greift nur bei einer Wertsteigerung des Hauses, wie zum Beispiel, Investitionen von Renovierungen und handwerklichen Leistungen etc.
Optimal wäre, wenn sich beide Partner darüber einig wären, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll. Bestehen weiterhin Unstimmigkeiten und es ist keine Einigung in Sicht, bleibt nur die Teilungsversteigerung. Bei der Teilungsversteigerung wird das Haus vom Vollstreckungsgericht öffentlich versteigert. Allerdings sollten sich Partner darüber im Klaren sein, dass bei Versteigerungen selten gute Erlöse zu erzielen sind. Zusätzlich fallen Verfahrenskosten für das Gericht an, die ebenfalls von beiden Partnern zu begleichen sind und zusätzlich hohe Kosten mit sich bringen.
Am einfachsten ist es immer, das Haus zu verkaufen. Hierbei wird der Erlös zwischen den beiden Partnern aufgeteilt. Die besten Möglichkeiten für einen Hausverkauf sind Online-Plattformen. Hier können Sie Ihre Immobilie kostengünstig selbst inserieren. Zusätzlich besteht die Möglichkeit, einen Makler mit dem Verkauf der Immobilie zu beauftragen. Er übernimmt Besichtigungstermine und kümmert sich um den kompletten Verkauf Ihrer Immobilie. Allerdings dürfen Sie Ihr Haus als Alleineigentümer vor der Scheidung nur mit Zustimmung des Partners verkaufen.
Sollte der Zugewinnausgleich nach der Scheidung noch nicht geklärt ist, benötigen Sie als Alleineigentümer ebenfalls die Zustimmung Ihres Ehegatten. Dies gilt auch nach der Scheidung.
Falls es der finanzielle Rahmen beider Parteien zulässt, kann die Immobilie auch vermietet werden. Das hat den Vorteil, dass laufende Darlehensverträge durch die Mieteinnahmen getilgt werden. Somit entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung, welche
bei einem Verkauf an die Bank bzgl. des abzulösenden Darlehens zu leisten wäre.
Um eine reibungslose Vermietung zu gewährleisten, sollten sich Partner vorab über die Modalitäten bzgl. des Mieters und dem Mietvertrag einig sein.
Eine Immobilie kann jederzeit auf das gemeinsame Kind übertragen werden, vorausgesetzt, es hat die Volljährigkeit erreicht. Sollte dies nicht der Fall sein, muss das Vormundschaftsgericht die Genehmigung erteilen?
Allerdings sollte dieser Schritt gut überlegt werden, denn damit übernimmt das gemeinsame Kind nicht nur die Immobilie, sondern auch sämtliche Rechte und Pflichten, die damit verbunden sind.
Es fallen für das Haus nicht unerhebliche Kosten wie zum Beispiel Grundsteuer und Unterhaltungskosten an. Für Viele kann das zu einer großen Belastung führen.
Hierbei wird das Haus in zwei separate Eigentumswohnungen umgebaut. Beide Partner können sowohl in der Wohnung wohnen bleiben oder diese verkaufen. Hierbei sollte man sich gut überlegen, ob nach der Scheidung ein Wohnen im gemeinsamen Haus, wenn auch in zwei separaten Wohneinheiten, überhaupt möglich ist.
Nach einer Scheidung ist das in der Regel eher selten der Fall.
Wenn sich getrennte Partner nicht darauf einigen können, was mit der gemeinsamen Immobilie passieren soll – also weder Verkauf, Auszahlung noch Vermietung gelingt – greift das Gesetz Die Teilungsversteigerung ist ein gerichtliches Verfahren, mit dem eine gemeinsame Immobilie zwangsweise verkauft wird, um den Erlös unter den Eigentümern aufzuteilen.Sie dient nicht der Schuldenregulierung, sondern ausschließlich der Auflösung der Eigentumsgemeinschaft.
Eine Teilungsversteigerung sollte immer nur die letzte Lösung sein, wenn keine Einigung zwischen den Eigentümern erzielt werden kann. In der Praxis bringt sie meist deutliche finanzielle und emotionale Nachteile mit sich.
Der wichtigste Punkt: Bei einer gerichtlichen Versteigerung wird die Immobilie in der Regel unter ihrem tatsächlichen Marktwert verkauft. Da das Verfahren öffentlich und ohne gezielte Vermarktung abläuft, sind häufig Bietinteressenten mit reinem Preisfokus beteiligt – selten Käufer, die den wahren Wert der Immobilie zu schätzen wissen. Dadurch verlieren beide Eigentümer oft einen erheblichen Teil ihres möglichen Verkaufserlöses.
Hinzu kommen Gerichts-, Gutachter- und Verfahrenskosten, die den Erlös zusätzlich mindern. Auch der Zeitaufwand darf nicht unterschätzt werden: Zwischen Antragstellung, Wertermittlung und Versteigerungstermin können viele Monate vergehen. In dieser Zeit bleibt die Immobilie häufig ungenutzt, was zu weiteren finanziellen Belastungen führt.
Darüber hinaus ist eine Teilungsversteigerung oft auch emotional belastend. Die Eigentümer haben kaum Einfluss auf den Ablauf oder das Ergebnis und erleben, wie ihre frühere gemeinsame Immobilie zu einem reinen Versteigerungsobjekt wird.
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