In diesem Abschnitt werden Käufer und Verkäufer eindeutig benannt. Hier wird festgelegt, wer rechtlich handelt und verpflichtet ist. Fehler oder Unklarheiten (z. B. bei Ehepartnern, Erbengemeinschaften oder Firmen) können später zu erheblichen Problemen führen.
Die Immobilie wird exakt beschrieben – inklusive:
Das Grundbuchblatt wird beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) geführt und ist nicht öffentlich einsehbar — Einsicht erhalten nur Personen mit berechtigtem Interesse, etwa Eigentümer, Käufer mit Kaufabsicht, Notare oder Banken. Änderungen, zum Beispiel bei Eigentümerwechsel oder neuen Grundschulden, werden ausschließlich durch das Grundbuchamt auf Grundlage notarieller Urkunden vorgenommen.
Die Flurstücknummer ist die eindeutige Kennnummer eines einzelnen Grundstücks innerhalb einer Gemarkung und Flur. Sie dient der genauen Identifizierung im Liegenschaftskataster und im Grundbuch und ist vergleichbar mit einer „Parzellennummer“ auf der Flurkarte. Über die Flurstücknummer lassen sich Lage, Größe und Grenzen eines Grundstücks exakt zuordnen.
Die Adresse bezeichnet die amtliche Lagebezeichnung einer Immobilie, bestehend aus Straße, Hausnummer, Postleitzahl und Ort. Sie dient der postalischen Zustellung und der allgemeinen Orientierung, ist jedoch im rechtlichen Sinne nicht so eindeutig wie Gemarkung, Flur und Flurstück, da sich Adressen ändern können, die katastermäßige Bezeichnung eines Grundstücks jedoch bestehen bleibt
Ggf. Stellplätze oder Nebenflächen bezeichnet zusätzliche zur Immobilie gehörende Flächen, die nicht zur eigentlichen Wohnfläche zählen, zum Beispiel Außenstellplätze, Garagen, Carports, Kellerräume, Dachböden oder Abstellräume. Ob und wie diese im Grundbuch, in der Teilungserklärung oder in der Wohnflächenberechnung berücksichtigt sind, kann den Wert und die Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie beeinflussen.
Dieser Abschnitt stellt sicher, dass zweifelsfrei klar ist, welche Immobilie verkauft wird. Abweichungen zwischen Erwartung und rechtlicher Beschreibung können zu Missverständnissen führen.
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsabschluss nochmals an jemand anderen verkauft oder zusätzlich belastet. Damit schützt sie den Käufer in der Zeit zwischen notarieller Beurkundung und endgültiger Umschreibung im Grundbuch.
Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten bezeichnet den Zeitpunkt, ab dem Käufer die Immobilie tatsächlich übernimmt. Ab diesem Tag darf er das Objekt nutzen (z. B. selbst bewohnen oder Miete erhalten) und trägt gleichzeitig alle Kosten und Verpflichtungen wie Grundsteuer, Versicherungen, Nebenkosten und Instandhaltung. Dieser Termin wird im Kaufvertrag festgelegt und liegt meist nach vollständiger Kaufpreiszahlung.
Bei Bestandsimmobilien üblich:
Die Sachmängelhaftung („gekauft wie gesehen“) bedeutet, dass der Käufer die Immobilie grundsätzlich im vorhandenen Zustand übernimmt und der Verkäufer für sichtbare und unbekannte Mängel nicht haftet. Dieser Haftungsausschluss ist bei gebrauchten Immobilien üblich. Er gilt jedoch nicht, wenn der Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen, falsche Angaben gemacht oder eine bestimmte Beschaffenheit ausdrücklich zugesichert hat.
Der Verkäufer haftet in der Regel nicht für Mängel, wenn im Kaufvertrag ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart wurde (üblich bei gebrauchten Immobilien). Ausgenommen sind jedoch Mängel, die der Verkäufer arglistig verschwiegen oder ausdrücklich zugesichert hat — hierfür bleibt er weiterhin verantwortlich.
Deshalb sind Besichtigung, Unterlagenprüfung und ggf. ein Gutachten besonders wichtig.
Im Grundbuch ersichtlich:
Bestehende Grundschulden oder Rechte Dritter bedeutet, dass auf einer Immobilie bereits finanzielle Belastungen oder rechtliche Ansprüche von anderen Personen oder Institutionen eingetragen sind.
Dazu zählen zum Beispiel Grundschulden (meist von Banken als Sicherheit für einen Immobilienkredit), aber auch Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauchrechte oder andere im Grundbuch eingetragene Belastungen. Diese Rechte bleiben grundsätzlich auch nach einem Verkauf bestehen, sofern sie nicht vorher gelöscht werden, und können die Nutzung oder den Wert der Immobilie beeinflussen.
Kurz gesagt: Es handelt sich um Einträge im Grundbuch, die zeigen, dass neben dem Eigentümer noch andere Parteien bestimmte Ansprüche oder Sicherheiten an der Immobilie haben.
Welche Einträge können gelöscht werden? Im Grundbuch eingetragene Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Wegerechte oder Vormerkungen können gelöscht werden, sofern die jeweils berechtigte Person oder Institution zustimmt und die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind. Bei Grundschulden ist dafür in der Regel die vollständige Rückzahlung des Darlehens und eine Löschungsbewilligung der Bank erforderlich. Die Löschung erfolgt über einen Notar und wird erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam.
Bestimmte im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen können vom Käufer übernommen werden, wenn dies vertraglich vereinbart wird. Dazu zählen beispielsweise bestehende Grundschulden (etwa zur Weiterführung einer Finanzierung), Wegerechte, Leitungsrechte oder auch Wohn- und Nießbrauchrechte. Die Übernahme kann sinnvoll sein, wenn die Rechte die Nutzung der Immobilie nicht wesentlich beeinträchtigen oder weiterhin benötigt werden. Voraussetzung ist stets die Zustimmung der beteiligten Parteien sowie eine entsprechende Regelung im notariellen Kaufvertrag.
Ein Notarvertrag schützt Käufer und Verkäufer gleichermaßen – wenn man weiß, was drinsteht. Wer die wichtigsten Inhalte kennt, geht deutlich entspannter zur Beurkundung und trifft sichere Entscheidungen.
Unterschreiben Sie erst wenn Sie alles verstanden haben - es lohnt sich
